standard-title Finanzierungs-ABC Wer nicht jeden Tag ein Haus baut oder finanziert, für den sind die Begriffe einer Baufinanzierung manchmal wie eine  fremde Sprache.  Im Finanzierungs- ABC listen wir Ihnen die wichtigsten Begriffe auf und erläutern Ihnen, was damit gemeint ist.

Finanzierungs-ABC

Wer nicht jeden Tag ein Haus baut oder finanziert, für den sind die Begriffe einer Baufinanzierung manchmal wie eine  fremde Sprache.  Im Finanzierungs- ABC listen wir Ihnen die wichtigsten Begriffe auf und erläutern Ihnen, was damit gemeint ist.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bescheinigung des Bauaufsichtsamtes, dass die Räumlichkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind, d.h. baulich von anderen Wohneinheiten getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang von außen besitzen.

Abnahmeverpflichtung

Verpflichtung eines Darlehensnehmers, sich innerhalb einer vereinbarten Frist (Abnahmefrist) das Darlehen auszahlen zu lassen

Architekt, Vermessung und Statik

Die Kosten der Planungsleistung vereinbaren Sie mit Ihrem Architekten oder Bauingenieur. Im Preis für ein schlüsselfertiges Haus, ist die Planungsleistung in der Regel enthalten. Prüfen Sie jedoch, ob noch Kosten für eine Einmessung des Gebäudes durch einen amtlich bestellten Vermessungsingenieur entstehen. Bei Mehrfamilienhäusern kommt u.U. eine Prüfstatistik oder ein Feuerschutzgutachten zu den in der Baugenehmigung auferlegten Pflichtleistungen hinzu. In manchen Fällen ist auch ein Bodengutachten vom Baugrundstück erforderlich.

Auflassungsvormerkung

Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt z.B. an eine weitere Person verkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.

Außenanlagen

Damit ist die gesamte Außengestaltung eines Hauses gemeint. Pflasterarbeiten für Terrasse und Stellplätze gehören ebenso dazu wie die Anlage von Wegen. Pflanzen, Bäume, Sträucher, Rasenkanten, Zäune, Kfz-Stellplätze, Bewässerungsanlagen, Gartenteiche, Swimmingpools, Befestigungsmauern, etc. Wird ein Teil dieser Arbeiten in Eigenleistung erbracht, sind bei der Kalkulation auch der ersparte Arbeitslohn und die anfallenden Materialkosten einzurechnen.

Behördenleistungen

Alle Kosten, die in Verbindung mit Dienstleistungen von Behörden stehen. Dies können beispielsweise Baugenehmigungs-, Teilungsgenehmigungsgebühren, Kosten für einen amtlichen Lageplan, Eintragungen von Sicherheiten im Grundbuch, katasteramtliche Vermessungen, amtliche Bauabnahmen oder die Abnahme durch den Bezirksschornsteinfegermeister sein.

Beleihungsauslauf

Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der mit Krediten finanziert – also beliehen – wird.

Bereitstellungszins

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten (refinanzierten) und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt i.d.R. 3% p.a. bzw. 0,25% pro Monat.

Effektivzins

Banken und Kreditgeber sind verpflichtet, den effektiven Jahreszins nach § 4 der Preisangabenverordnung (PangV) zu berechnen und anzugeben. Dabei werden aber nur die Nebenkosten die expliziet in der PangV aufgeführt sind in den effektiven Jahreszins einbezogen. Zu beachten ist, daß die Banken nicht alle Nebenkosten in die Berechnung einbeziehen müssen (z.B. Schätzgebühren, Teilvalutierungszuschläge etc.). Insbesondere bei Abschluß von gekoppelten Verträgen (z.B. Bausparverträge, Rentenvesicherungen, Fondsdepots) sind die dabei entstehenden Kosten für Abschlußgebühren o.ä. nicht im Effektivzins enthalten.

Eigenleistung

Hier handelt es sich um die Summe der üblicherweise anfallenden Lohnkosten, die der Bauherr durch eigenen Arbeitseinsatz einspart. Oft handelt es sich dabei um Bauleistungen im Innenausbau (z.B. Fliesen- ,Teppichboden-, Maler- und Tapetenarbeiten) und bei den Außenanlagen (z.B. Gartengestaltung, Pflasterarbeiten etc.).

Eigenmittel

Kapital, das selbst in das Bauvorhaben eingebracht und daher nicht von einer Bank finanziert werden muss. Dazu zählen auch ein bereits vorhandenes und bezahltes Baugrundstück, Schenkungen aus der Familie, Verkaufserlöse bereits vorhandener Immobilien, Erbschaften, Bausparguthaben und sogar die ersparten Lohnkosten, wenn Arbeiten in Eigenleistung durchgeführt werden.

Einbaumöbel

Unter dieser Rubrik werden die Kosten für fest installierte Innenausbauten berechnet. Dazu zählen Einbauküchen, begehbare Kleiderschränke, usw.

Erschließungskosten

Erschließungskosten umfassen die Aufwendungen für das Anlegen eines Weges/einer Straße, eines Telefon- und Kabelanschlusses, Gas-, Wasser und Elektroleitungen bis zur Grundstücksgrenze sowie die Teilungsvermessung. In vielen Fällen ist die vollständige Erschließung bereits im Grundstückskaufpreis enthalten. Ob außerhalb des Grundstückskaufpreises noch Erschließungskosten anfallen, erfahren Sie in der Regel beim zuständigen Tiefbauamt.

Erwerbsnebenkosten

Sofern Sie Ihr Grundstück über einen Grundstücksmakler erwerben, können zusätzliche Kosten durch die anfallende Makler-Courtage entstehen. Dieser Betrag, sofern er vom Erwerber zu tragen ist, muss zusätzlich in der Kostenkalkulation berücksichtigt werden. Die üblichen Courtagesätze sind regional sehr unterschiedlich und können zwischen 3,57 % und 7,14 % des Grundstückskaufpreises incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer liegen.
Die zu erwartenden Nebenkosten bei dem Erwerb eines Baugrundstücks entsprechen in der Regel etwa 5% des Grundstückskaufpreises. Dieser Wert setzt sich wie folgt zusammen: Grunderwerbssteuer: 3,5% (Berlin 4,5%), Notargebühren:  ca. 1,0%, Gebühren des Grundbuchamtes:  ca. 0,5%;
Summe: ca. 5,0% (Berlin ca. 6 %)

Finanzierungsbedarf

Diese Zahl beziffert die Summe der benötigten langfristigen Kreditmittel, um das gesamte Bauprojekt fertig stellen zu können.

Forwarddarlehen

Darlehen das nicht zur sofortigen Auszahlung gedacht ist sondern für die Umschuldung eines anderen Kredites in der Zukunft gebraucht wird. Ideales Hilfsmittel um in Zeiten niedriger Zinsen die Bedingungen eines Kredites bereits vor Ablauf der Zinsfeschreibung für die Zukunft neu festzulegen.

Garage oder Carport

Nebengebäude wie Garagen, Carports, überdachte Stellplätze evtl. auch ein Gartenhaus.

Gebäudekosten / Baukosten

Damit ist der Wert des Gebäudes inklusive Maler-, Tapezier- und Bodenbelagsarbeiten im bezugsfertigen Zustand gemeint. Sofern Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden, ist der Wert für ersparte Lohn- und die noch anfallenden Materialkosten in dieser Summe zu berücksichtigen.

Grundbuchauszug

Vollständige Abschrift (Kopie) aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt (Amtsgericht) von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann

Hausanschlüsse

Hier werden die Kosten beziffert, um das neue Haus mit öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetzen zu verbinden. In der Regel handelt es sich dabei um Gas-, Wasser-, Elektro- sowie Kanalanschlüsse und die Verbindung zum Leitungsnetz der Deutschen Telekom. Die Höhe der anfallenden Kosten erfahren Sie beim Tiefbauamt sowie bei den zuständigen Versorgungsunternehmen. Bei einer geplanten Ölheizung können hier die Kosten für den Öltank berücksichtigt werden.

Achtung: Bei alternativen Heizsystemen (z.B. Wärmepumpe) entfällt in vielen Fällen der Gasanschluss.

Keller, Teilkeller, Fundamentplatte

Dies umfasst alle Kosten, die für einen Keller, einen Teilkeller oder eine Fundamentplatte anfallen. Auch Tiefbauleistungen und eventuelle Bodenentsorgungskosten inklusive der damit verbundenen Deponiegebühren sollten hier enthalten sein.

Prolongation

Bei diesem Vorgang handelt es sich um die Verlängerung eines bestehenden Darlehens nach einer Zeitspanne mit Zinsfestschreibung. Die Prolongation kann auch mit einem Wechsel der geldgebenden Bank verbunden werden, sofern eine andere Bank bessere oder günstigere Bedingungen für die Weiterführung des Darlehens anbietet.

Schufa

Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung

Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen IMitgliedern Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung – selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

Sondertilgung

Hierbei handelt es sich um zusätzlich zur regulären laufenden Tilgung geleistete Tilgungszahlungen an die Bank zur Verringerung der Darlehensschuld. Sondertilgungen sind in der Regel nur mit Zustimmung der Bank möglich, können aber bei Abschluss des Kreditvertrages auch fest vereinbart werden.

Sonstiges

Alle besonderen Ausstattungsdetails, sofern diese im Hauspreis noch nicht enthalten sind. Darunter fallen z.B. Regenwasserzisternen, Solaranlagen, Erdwärmepumpen, Wintergärten, Aufzüge, Wäscherutschen, Wärmerückgewinnungsanlagen, Brunnen, Kläranlagen, biologische Klärsysteme und Unvorhergesehenes.

Teilungserklärung

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten des vorhandenen Gebäudes oder von noch zu errichtenden Gebäuden verbunden sein soll. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt u.a. Auskunft darüber welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- bzw. Gemeinschaftseigentum sind. Die Teilungserklärung ist eine notwendige Grundlage bei der Aufteilung von Gebäuden in einzelne Eigentumswohnungen.

Umschuldung

Rückführung oder Prolongation (Verlängerung) der Zinsbindung eines bestehenden Kredites durch Aufnahme eines neuen Darlehens.

Vorfälligkeitsentschädigung

Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich (refinanzieren) die für die Herausgabe des Darlehen notwendigen Gelder genau für diese Laufzeit. Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt, so können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskondition, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.

Vorhandene Fremdmittel

Unter dieser Position werden alle bereits bewilligten Darlehen (außer Bankdarlehen) erfasst, die in das Bauvorhaben einfließen. Es können z.B. Arbeitgeberdarlehen, Darlehen von Verwandten, öffentliche Mittel oder bereits bewilligte Bausparkredite sein.

Zinsbindungsfrist

(= Zinsfestschreibung) Zeitraum, für den die Zinskonditionen zwischen dem Darlehensnehmer und der Bank fest vereinbart worden sind.

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